لائحة ضريبة التصرفات العقارية وفق أحدث التعديلات
ضريبة التصرفات العقارية تعتبر من الضرائب الهامة المفروضة في المملكة العربية السعودية، والتي تفرض على كل تصرف وارد على العقارات سواء بالبيع أو الشراء أو غير ذلك من التصرفات، ويتم تنظيم هذه الضريبية وفق اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية الصادرة عن هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، والجدير بالذكر أن الهيئة تعمل دائماً على ادخال التعديلات والتحديثات على اللوائح الضريبية مما يبزر دور المملكة بين دول العالم نحو أنظمتها الضريبية، ولذلك في هذا المقال سوف نتحدث عن أهم النقاط المتعلقة بضريبة التصرفات العقارية في السعودية وفقاً لأحدث التعديلات التي تمت الموافقة عليها بقرار وزير المالية رقم 1331 بتاريخ 1/7/1445هـ بشأن بيان الحالات المستثناة من تلك الضريبة، مع الإشارة إلى القرارات التفسيرية لإيضاح المعالجة الضريبية لأي معاملة وفقاً لأحكام اللائحة.
ما هي ضريبة التصرفات العقارية في السعودية؟
تفرض في المملكة العربية السعودية ضريبة التصرفات العقارية على كل عملية تصرف عقاري والتي تشمل أي تصرف قانوني ناقل لملكية العقار أو لحيازته، بما في ذلك ودونما حصر العقود التي يكون محلها نقل حق الانتفاع أو حق الإجارة طويلة الأمد، وكمثال على ذلك، البيع والمعاوضة والهبة والوصية والمقايضة والإجارة والإيجار التمويلي ونقل حصص في الشركات العقارية، أو تقرير حق انتفاع لمدة تزيد عن خمسين عام.
قد يهمك أيضاً: ما هي ضريبة القيمة المضافة في السعودية؟
والجدير بالذكر أن ضريبة التصرفات العقارية في السعودية، تفرض بنسبة قدرها 5% من إجمالي قيمة التصرف في العقارات مهما كانت حالتها أو شكلها أو استخدامها في وقت التصرف، وأيضاً تشمل الأرض وما يتم إنشاؤه أو تشييده أو بناؤه عليها وسواء أنصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها، وسواء كان هذا التصرف شامل لكامل العقار أو أي جزء منه مفرزاً أو مشاعاً أو وحدة سكنية أو غير ذلك من أنواع العقارات وسواء كان التصرف موثق أو غير موثق.
التصرفات العقارية المستثناة من تطبيق الضريبة العقارية
حرص المشرع السعودي عند إصدار اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية على بيان التصرفات التي لا تطبق عليها ضريبة التصرفات العقارية، وفيما يلي سوف نذكر هذه التصرفات المستثناة وفقاً لأحدث التعديلات:
- التصرف في العقار في حالات قسمة التركة أو توزيعها.
- التصرف بدون مقابل في العقار لوقف ذري «أهلي»، أو خيري، أو جمعية خيرية مرخصة.
- التصرف في العقار لجهة حكومية أو للأشخاص الاعتبارية العامة أو الجهات والمشروعات ذات النفع العام ويقصد بالنفع العام لأغراض هذه الفقرة الجهات والمؤسسات التي تحمل هذه الصفة بموجب نظام الجمعيات والمؤسسات الأهلية.
- التصرف في العقار من جهة حكومية بصفتها سلطة عامة خارج إطار النشاط الاقتصادي أو الاستثماري أو التجاري.
- التصرف في العقار بصورة قسرية في حالات نزع الملكية للمنفعة العامة أو وضع اليد المؤقت على العقار.
- التصرف في العقار بصورة قسرية في حالات نزع الملكية للمنفعة العامة أو وضع اليد المؤقت على العقار، والتصرف في العقار كهبة موثقة لدى الجهة المختصة، وذلك للزوج أو الزوجة أو أحد الأقارب حتى الدرجة الثالثة، بشرط عدم قيام المتصرف له بإعادة التصرف بالهبة في العقار لشخص لم يكن سيسري عليه هذا الاستثناء في حال تمت هبة العقار إليه مباشرة من الواهب الأول، وذلك لمدة ثلاث سنوات من تاريخ توثيق الهبة.
- التصرف في العقار بموجب وصية شرعية موثقة.
- التصرف في العقار بصورة مؤقتة لغرض استخدامه كضمان لتمويل أو ائتمان ما لم يتم التنفيذ على العقار محل الضمان أو الائتمان، وذلك بنقله بشكل دائم للممول أو للغير.
- التصرف في العقار قبل تاريخ سريان هذه اللائحة وذلك تنفيذاً لعقود الإجارة بغرض التملك وعقود الإيجار التمويلي.
- التصرف في العقار بصورة مؤقتة لغرض نقله فيما بين صندوق وأمين حفظ أو العكس أو فيما بين أمناء حفظ لذات الصندوق، وفقاً لأحكام نظام السوق المالية واللوائح والتعليمات الصادرة بناءً عليه.
- التصرف في العقار من خلال تقديمه كحصة عينية من قبل أي شخص في رأس مال شركة مؤسسة في المملكة - عدا شركات المحاصة - بشرط عدم التصرف في الأسهم أو الحصص المقابلة للعقار المتصرف فيه لمدة 5 سنوات من تاريخ تسجيل أو امتلاك الأسهم أو الحصص المقابلة للعقار ، وأن تحتفظ تلك الشركة بقوائم مالية مدققة من مراجع حسابات خارجي معتمد طيلة هذه المدة.
- التصرف في العقار إذا كان أحد طرفي التصرف حكومة أجنبية أو منظمة دولية أو هيئة أو بعثة دبلوماسية أو عسكرية أو أحد أعضاء السلك الدبلوماسي أو القنصلي أو العسكري المعتمدين بالمملكة، وبشرط المعاملة بالمثل.
- التوريد العقاري الذي خضع لضريبة القيمة المضافة قبل توثيقه - في حال تم توثيقه لاحقاً بعد سريان الضريبة - شريطة عدم حدوث أي تغيير على أطراف المعاملة أو قيمة وبنود التعاقد الخاضع لضريبة القيمة المضافة.
- التصرف في العقار من قبل الشريك في شركة وذلك بنقل العقار باسم الشركة بشرط أن يكون العقار مثبتاً في أصول الشركة قبل تاريخ سريان اللائحة وأن يُقدم المُتصرف قوائم مالية مدققة - أو شهادة معتمدة - من محاسب قانوني مرخص تثبت إدراج العقار ضمن أصول الشركة قبل تاريخ سريان اللائحة وحتى تاريخ التصرف.
- التصرف في العقار بتقديمه كاشتراك عيني من قبل أي شخص في رأس مال صندوق استثمار عقاري وذلك عند تأسيس الصندوق ابتداءً وفقاً لأنظمة ولوائح هيئة السوق المالية، ولا يشمل الاستثناء الصناديق التي تؤسس بهدف تأجير العقارات.
- التصرف العقاري من قبل شخص طبيعي لشركة أو صندوق استثماري مؤسسين في المملكة ويملك هذا الشخص –بشكل مباشر أو غير مباشر– جميع حصص الشركة أو أسهمها أو وحدات الصندوق، ويشمل ذلك حالة تطابق نسبة الملكية الكاملة للأشخاص الطبيعيين في العقار والكيان المتصرف له، وبشرط عدم حدوث تغيير في نسبة ملكية أولئك الأشخاص بالكيان المتصرف له لمدة لا تقل عن خمس سنوات من تاريخ التصرف العقاري.
- التصرف العقاري بين شركة وأخرى مؤسستين في المملكة تملك إحداهما –بشكل مباشر أو غير مباشر– جميع أسهم الشركة الأخرى أو حصصها، والتصرف العقاري بين شركة وصندوق استثماري مؤسسين في المملكة وتملك الشركة –بشكل مباشر أو غير مباشر– جميع وحدات الصندوق، والتصرف العقاري بين الشركات أو الصناديق الاستثمارية المؤسسة في المملكة التي تكون جميع حصصها أو أسهمها أو وحداتها مملوكة – بشكل مباشر أو غير مباشر– من نفس الأشخاص، ويشترط – في جميع الأحوال – أن تظل جميع أسهم الشركة المتصرف لها أو حصصها أو وحدات الصندوق المتصرف له مملوكة –بشكل مباشر أو غير مباشر– لنفس الأشخاص لمدة لا تقل عن خمس سنوات من تاريخ التصرف العقاري.
- التصرف في العقار من قبل أي شخص لمطور عقاري مرخص لمزاولة أنشطة البيع والتأجير على الخارطة وفقاً للأنظمة واللوائح والضوابط والتعليمات السارية في المملكة على أن يكون العقار مخصصاً لأحد مشاريع البيع على الخارطة وصادراً له قرار من لجنة البيع والتأجير على الخارطة بالترخيص.
- التصرف في العقار دون مقابل لشركة مؤسسة في المملكة تكون جميع حصصها أو أسهمها مملوكة بشكل مباشر أو غير مباشر من قبل وقف ذري «أهلي» أو خيري، وبشرط عدم حدوث تغيير في نسبة ملكية الوقف في الشركة المتصرف لها لمدة خمس سنوات من تاريخ التصرف.
- رد العقار لمالكه السابق نتيجة إلغاء التصرف العقاري الموثق لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد بالتراضي بين أطرافه، وذلك خلال مدة لا تتجاوز تسعين يوم من تاريخ توثيق التصرف العقاري محل الإلغاء وبشرط عدم حدوث أي تغيير على وصف العقار ورد كامل قيمته.
قد يهمك أيضاً: كيفية إسترداد المطورين العقاريين لضريبة القيمة المضافة
والجدير بالإشارة أنه لا تخضع المعاملة للضريبة إلا مرة واحدة، وذلك في الحالات التي يتحقق فيها وحدة أطراف التصرف والعقار والقيمة.
الشخص المسؤول عن سداد ضريبة التصرفات العقارية
تستوفى ضريبة التصرفات العقارية المستحقة في المملكة من المُتصرف ويلتزم بسدادها وأية التزامات أخرى قد تنشأ عنه، هذا ومن ناحية أخرى يجوز للأطراف الاتفاق فيما بينهم على خلاف ما سبق، بل ويبقى المُتصرف ملزماً أمام الهيئة بالسداد.
كما يجدر التنويه أنه يعد المُتصرف والمُتصرف له مسؤولَين بالتضامن عن أية التزامات ضريبية تستحق بموجب هذه اللائحة، ويحق للهيئة الرجوع عليهما مجتمعين أو منفردين بحسب الأحوال.
حالات رد ضريبة التصرفات العقارية
ترد ضريبة التصرفات العقارية في الاحوال الآتية:
- الضريبة المسددة بالزيادة أو بالخطأ، أو المسددة عن تصرف عقاري لم يكتمل.
- الضريبة المسددة عن تصرف عقاري تم إلغاؤه شريطة عدم حدوث أي تغيير على وصف العقار ورد كامل قيمته.
الأحوال التي تعد تهرباً من ضريبة التصرفات العقارية في السعودية
يعد في حكم التهرب من سداد الضريبة القيام بأي مما يلي - ما لم يُثبت المُخالِف عكس ذلك :
- تقديم بيانات غير صحيحة عن قيمة التصرف العقاري ينتج عنها عدم سداد الضريبة المستحقة كلياً أو جزئياً.
- اللجوء إلى أية حيلة أو ترتيب أو وسيلة مهما كان نوعها أو طبيعتها ينتج عنها عدم سداد الضريبة المستحقة كلياً أو جزئياً.
- أي إجراء أو فعل آخر يترتب عليه عدم سداد الضريبة المستحقة كلياً أو جزئياً.
دور هيئة الزكاة والضريبة والجمارك لنشر الوعي لدى المسجلين
حيث يعد من أحدث تعديلات اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية، إضافة المادة الحادية عشرة مكرر، والتي تنص على أنه تعمل الهيئة على نشر الوعي لدى المسجلين وتقوية درجة التزامهم الطوعي، وتصدر ما يلزم من أدلة إرشادية أو نشرات ضريبية لمساعدتهم على الوفاء بواجباتهم.
كما يكون للهيئة -حسب تقديرها- أن تصدر قراراً تفسيرياً لإيضاح المعالجة الضريبية لأي معاملة وفقاً لأحكام اللائحة، ويكون ذلك في شكل قرار تفسيري يصدر لمن يقدم الطلب أو ينشر للعموم، ويبين القرار التفسيري للفترة التي يسري عليها كما يكون إصدار القرار التفسيري وفقاً للأحكام والإجراءات التي تحددها الهيئة.
وكذلك تلتزم الهيئة بمضمون التفسيرات الواردة في الأدلة الإرشادية أو النشرات الضريبية أو القرارات التفسيرية عند تطبيق أحكام اللائحة على الفترات التي تلي إصدار أو نشر أو تعديل هذه الأدلة الإرشادية أو النشرات الضريبية أو القرارات التفسيرية دون أن يمتد ذلك إلى الفترات السابقة لإصدارها أو نشرها أو تعديلها، بالإضافة إلى أنه يجب أن تراعي الهيئة الالتزام بأحكام اللائحة عند إصدار القرارات التفسيرية.
قد يهمك أيضاً: كل ما تريد معرفته عن ضريبة الدخل
والجدير بالإشارة أنه لا تلتزم الهيئة بمضمون التفسيرات الواردة في الأدلة الإرشادية أو النشرات الضريبية أو القرارات التفسيرية في الأحوال الآتية:
- اختلاف الوقائع أو الأنشطة أو المعاملات الفعلية عن تلك المحددة في الأدلة الإرشادية أو النشرات الضريبية أو القرارات التفسيرية.
- إغفال أو تحريف وقائع جوهرية.
- المعاملات التي لا تستوفي الافتراضات أو الاشتراطات التي تضمنتها الأدلة الإرشادية أو النشرات الضريبية أو القرارات التفسيرية.
- الغرض من أي مستند تصدره الهيئة وفقاً لهذه المادة هو توضيح كيفية تطبيق أحكام اللائحة على معاملة معينة تتضمن مجموعة محددة من الوقائع، ولا يُقصد به منح الهيئة صلاحية تقديم أي استثناء أو إعفاء أو امتياز أو خصم أو أي ميزة أخرى عدا ما هو جائز بمقتضى أحكام اللائحة.
