ضوابط تخصيص عقارات الدولة واستردادها
العقارات في المملكة العربية السعودية تمثل أحد أهم ركائز الاقتصاد الوطني، حيث شهدت البلاد تطور كبير في مجال الاستثمار العقاري خلال الآونة الاخيرة، ولضمان تحقيق التنمية المستدامة، أولت الحكومة السعودية اهتمام كبير بتنظيم القطاع العقاري، كما وضعت سياسات وضوابط تهدف إلى حماية الحقوق وتعزيز الاستثمار، سواء من خلال التشريعات المنظمة للعقارات الخاصة أو عقارات الدولة، ويعد من أبرز هذه الجهود، الاهتمام بتخصيص عقارات الدولة بشكل منظم، حيث يتم تخصيصها لتحقيق الأهداف التنموية والاقتصادية في مختلف مناطق المملكة، إلى جانب تخصيص عقارات الدولة للمشروعات التنموية، اهتمت الحكومة أيضاً بإجراءات استرداد هذه العقارات عند الحاجة، وهو ما يعكس حرصها على الحفاظ على الأصول العامة وتوجيهها بما يتماشى مع المصلحة العامة، وكذلك تعد هذه الضوابط جزء من رؤية المملكة 2030، والتي تسعى إلى تحقيق التوازن بين استغلال الموارد وتحقيق أعلى مستويات الكفاءة في إدارة الممتلكات العامة، والجدير بالذكر أنه من خلال ضوابط تخصيص عقارات الدولة واستردادها، تسعى المملكة إلى تعزيز الثقة في البيئة الاستثمارية العقارية، وحماية الحقوق المرتبطة بعقارات الدولة، سواء كانت مخصصة للاستثمار أو لأغراض أخرى، إذ تساهم هذه الضوابط في توفير بيئة قانونية وتنظيمية تضمن العدالة والشفافية، وتعزز من قيمة العقارات كأصول استراتيجية للدولة، وكل هذه الجهود تؤكد التزام المملكة بتعزيز الاستدامة وتحقيق النمو الاقتصادي من خلال إدارة فعالة للعقارات بما يتماشى مع خططها المستقبلية وأهدافها الطموحة، وفي هذا السياق سوف نركز حديثنا في هذا المقال على توضيح كافة الضوابط المنظمة لتخصيص عقارات المملكة واستردادها.
المقصود بتخصيص عقارات الدولة
قبل تعريف التخصيص يجدر الإشارة إلى أن عقارات الدولة هي جميع الأراضي والمباني المملوكة للدولة داخل المملكة وخارجها الثابتة بصك تملك عدا ما استثني بنص نظامي، والأراضي الواقعة داخل المملكة المنفكة عن الملكية الخاصة. أما التخصيص فيقصد به وضع أي من عقارات الدولة تحت تصرف الوزارات والأجهزة الحكومية الأخرى التي تُموّل من الميزانية العامة للدولة، أو الجهات الصادر بشأنها أوامر أو قرارات تُجيز تخصيص العقارات لها؛ لاستغلاله، أو الانتفاع به.اعرف أكثر عن: الخصخصة في القطاعات الحكومية
الضوابط العامة لتخصيص العقارات واستردادها
تسري الضوابط على جهة حكومية أو إحدى الجهات التي يجوز تخصيص العقارات لها، والجهات المخصص لها كالوزارات والأجهزة الحكومية الأخرى التي تُمول من الميزانية العامة للدولة، أو الجهات الصادر بشأنها أوامر أو قرارات تُجيز تخصيص العقارات لها، كما تُطبق أحكام الضوابط مع عدم الإخلال بما تقتضي به الأنظمة ذات العلاقة على جميع عمليات التخصيص، عدا الآتي:
- ما صدر بشأنه أمر سامي؛ فينفذ مباشرة، باستكمال الإجراءات.
- تخصيص عقارات الدولة للجهات الحكومية خارج المملكة، على أن تخصص وفق الضوابط المنظمة لأحكام العقارات الخارجية.
- ما صدر تخصيصه من خلال قرار اعتماد المخططات العمرانية، بما تضمنه من مرافق مخصصة لجهات حكومية، فتستكمل إجراءاته.
وينوه بأنه لا تُخصص عقارات الدولة لغير الجهات الحكومية إلا بموافقة رئيس مجلس الوزراء، ويستثنى من ذلك الجهات التي يصدر بشأنها أوامر أو قرارات خاصة.
خطة تقدير الاحتياج لتخصيص العقارات المملكة
لا يخصص أي عقار من عقارات الدولة للجهات إلا وفق خطة تقدير الاحتياج، حيث على الجهة طالبة التخصيص بالتنسيق مع الهيئة العامة لعقارات الدولة وضع خطة لتقدير احتياجها المستقبلي من العقارات لمدة (ثلاث) سنوات مالية، وفق نموذج الخطة المُعتمد من الهيئة، على أن تتضمن الخطة البيانات الآتية:
- المنطقة، أو المدينة، أو المحافظة المراد التخصيص فيها.
- نوع العقار، ومواصفاته.
- الغرض من العقار.
- معلومات منسوبي الجهة الحكومية، كأعدادهم، ومستوياتهم، والهيكل الوظيفي.
- أي بيانات أخرى تطلبها الهيئة.
كما يجب بالإضافة لوضع خطة تقدير الاحتياج، التقيد بالآتي:
- ألا يكون لدى الجهة طالبة التخصيص عقار غير مستغل يلبي حاجتها.
- أن تكون مساحة العقار المطلوب تخصيصه متوافقة مع المعايير التي تعتمدها الهيئة العامة لعقارات الدولة بالتنسيق مع الجهات التنظيمية ذات العلاقة، وفي حدود حاجة الجهة طالبة التخصيص.
والجدير بالإشارة، أن للهيئة العامة لعقارات الدولة، تخصيص العقار للجهة طالبة التخصيص دون التقيد بالخطة في الحالات الآتية:
- إذا أُنشئت الجهة الحكومية بعد بداية السنة المالية.
- إذا طرأت ظروف للجهة لم تكن متوقعة عند تقديم الخطة واعتمادها، وذلك بعد موافقة الهيئة.
- التخصيص المؤقت للعقارات.
- أي حالة أخرى تحددها الهيئة.
تقديم طلب تخصيص العقارات
على الجهة طالبة التخصيص؛ التقدم بطلب التخصيص من خلال البوابة، وفقاً للنموذج المُعد لذلك، مشفوعاً بالآتي:
- تقرير موجز عن النشاط المستهدف، وتقديرات الموظفين، والمستفيدين من النشاط، والمخطط المبدئي لعناصر المشروع، والمساحة المطلوبة.
- بيان بعقارات الدولة الأخرى المخصصة للجهة طالبة التخصيص، في المدينة، أو المحافظة نفسها.
- أي مستندات أخرى تطلبها الهيئة.
هذا ومع مراعاة ما سبق، على الجهة طالبة التخصيص في حال طلب تخصيص عقار للدولة معين، إرفاق الآتي:
- تقرير عن العقار المعين، ومواصفاته، وأسباب اختياره.
- إحداثيات الموقع الجغرافية، ومصور جوي له.
و يُعاد الطلب إلى الجهة طالبة التخصيص للتصحيح، أو استكمال المستندات، فإن مضت ستون يوماً دون تصحيح أو استكمال؛ عُدّ الطلب كأن لم يكن، كما يُحال الطلب بعد اكتماله إلى اللجنة للدراسة وتقرير مدى مناسبته مع حاجة الجهة طالبة التخصيص على أن يكون تقدير الاحتياج الفعلي وفقاً للمعايير التي تعتمدها الهيئة العامة لعقارات الدولة، بالتنسيق مع الجهات الحكومية المختصة، وترفع اللجنة خلال (ثلاثين) يوماً من إحالة الطلب بتوصيتها للمحافظ، ويُصدر قراره بالتخصيص، وفي حال رفض التخصيص يكون القرار مسبباً، حيث تصدر شهادة تسمى (شهادة تخصيص) برقم خاص توثق قرار التخصيص.اعرف أكثر عن: أشكال التصرف في عقارات الدولة
شروط العقار المراد تخصيصه
حيث إنه يُشترط في عقار الدولة المراد تخصيصه الآتي:
- أن يكون استعماله متوافقاً مع المخططات المعتمدة للمدن.
- أن يكون شاغراً، أو غير مستغل من قِبل الجهة المخصص لها.
- ألا يكون عليه نزاع قائم وقت التخصيص، وخالياً من حقوق الغير.
هذا ومع مراعاة الشروط السابقة، لا يخصص أي جزء من الأراضي المراد تخصيص جزء منها إلا بعد تخطيطها، فإن لم تكن مخططة؛ فيعد لها مخطط لتقسيمات الأراضي، ويراعى فيه الضوابط والاشتراطات الفنية، والسياسات التصميمية، والمعايير التخطيطية المعتمدة.كما يُشترط لتخصيص المباني الآتي:
- أن تكون خالية من العيوب الإنشائية.
- أن يتوفر فيها اشتراطات التراخيص اللازمة من الجهات المختصة.
تقييم العقار المراد تخصيصه
حيث إنه قبل تخصيص العقارات، تتأكد الهيئة العامة لعقارات الدولة من وجود تقييم للعقار المراد تخصيصه من قبل مقيم مؤهل، وحاصل على مؤهلات مهنية معترف بها وذات صلة ولديه خبرة حديثة في العقارات التي يجري تقييمها، بما يتفق مع المعايير الصادرة من الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين والمعايير والسياسات المحاسبية للقطاع العام المعتمدة من قبل وزارة المالية.وفي حال عدم وجود التقييم، تُقيم الهيئة العامة لعقارات الدولة العقارات قبل تخصيصها، على أن يتضمن التقييم تحديد قيمة الأرض، وقيمة المبنى كل على حدة، ويضمّن ذلك في قرار التخصيص. وتقوم الهيئة بإشعار وزارة المالية (وكالة الحسابات/الخزانة) بتقرير إعادة التقييم، وتقوم الهيئة بإعادة تقييم العقارات في حال ظهور مؤشرات جوهرية لهبوط قيمتها، وتقوم الهيئة بإشعار وزارة المالية (وكالة الحسابات/الخزانة) بتقرير إعادة التقييم، بحيث يُسلم العقار المخصص بموجب محضر معتمد من الهيئة، يوقع من قبل ممثل عن الهيئة، والجهة المخصص لها، ومدعماً بالصور الداخلية، والخارجية.
تخصيص العقار لأكثر من جهة حكومية
حيث للهيئة العامة لعقارات الدولة، تخصيص عقار لأكثر من جهة حكومية، كما يُعد عقار الدولة المخصص لأكثر من جهة حكومية مشتركاً؛ إذا أحاط بهم سور واحد، أو جمعهم مبنى واحد، أو اشتركوا في الخدمات العامة، كالكهرباء، والماء، والصرف الصحي، أو في عقود التشغيل والصيانة والنظافة والحراسات الأمنية.هذا وتتولى الهيئة الإشراف على العقارات المشتركة وفق سياسة المباني المشتركة التي تعتمدها الهيئة بالاتفاق مع وزارة المالية وهيئة كفاءة الإنفاق والمشروعات الحكومية.
تخصيص منفعة عقار أو جزء منه، لمصلحة جهة أخرى
دون إخلال بأحكام الضوابط واستثناءً من الآتي:
- إحالة الطلب بعد اكتماله إلى اللجنة للدراسة وتقرير مدى مناسبته مع حاجة الجهة طالبة التخصيص على أن يكون تقدير الاحتياج الفعلي وفقاً للمعايير التي تعتمدها الهيئة بالتنسيق مع الجهات الحكومية المختصة.
- رفع اللجنة خلال (ثلاثين) يوم من إحالة الطلب بتوصيتها للمحافظ، ويُصدر قراره بالتخصيص، وفي حال رفض التخصيص يكون القرار مسبباً.
للهيئة العامة لعقارات الدولة، تحقيقاً لمصلحة عامة مؤقتة؛ تخصيص منفعة عقار الدولة أو جزء منه، لمصلحة جهة أخرى، وذلك لمدة لا تتجاوز ثلاث سنوات من تاريخ صدور قرار التخصيص.
التزامات الجهة المخصص لها العقار
على الجهة المخصص لها العقار، الالتزام بالآتي:
- المحافظة على عقار الدولة المخصص لها، واستغلاله الاستغلال الأمثل فيما خصص لأجله، وتشغيله وفق الدليل الوطني لإدارة الأصول والمرافق، المعتمد من هيئة كفاءة الإنفاق والمشروعات الحكومية.
- عدم إجراء أي تعديل هيكلي على عقار الدولة المخصص لها إلا بعد أخذ موافقة الهيئة.
- تحمل سائر المخاطر التي قد يتعرض لها العقار خلال فترة التخصيص.
- الالتزام بعدم البناء على العقار المخصص لها إلا بعد الحصول على نسخة من الصك، واستكمال التراخيص اللازمة، وعمل الدراسات اللازمة.
- الالتزام بإعادة العقار للهيئة في حالة عدم البدء بالمشروع خلال ثلاث سنوات من تاريخ الاستلام، أو تقديم عذر تقبله الهيئة، يوضح فيه سبب التأخر في الاستفادة من العقار.
- الالتزام برد الفائض من المساحة المخصصة بعد استكمال المشروع.
- تقديم تقرير سنوي للهيئة يتضمن إثبات حالة العقار وما طرأ عليه من تعديلات، والمساحات المستغلة وطبيعة نشاط استغلال العقار.
الاستغناء عن العقار المخصص
إذا رغبت الجهة المخصص لها الاستغناء عما خُصص لها من عقارات الدولة؛ فعليها إشعار الهيئة بذلك، من خلال البوابة، خلال مدة لا تقل عن ستة أشهر من تاريخ الاستغناء عنها، مشفوعاً بالآتي:
- صورة من صك ملكية المبنى.
- رفع مساحي معتمد للمبنى.
- تقرير فني مفصل مدعم بالصور الداخلية والخارجية يوضح موقع المبنى وحالته الإنشائية والمعمارية والكهربائية والميكانيكية ومسطحات البناء وأطوال الأسوار.
- مخالصة مالية عن جميع الالتزامات المالية المترتبة على عقار الدولة المخصص، كالكهرباء، والماء.
اعرف أكثر عن: ضوابط إعداد الدراسة التفصيلية لمشاريع الخصخصة
التوصية باسترداد العقار
على اللجنة بعد إشعار الجهة الحكومية بمدة لا تقل عن ثلاثين يوم رفع توصية للمحافظ باسترداد عقار الدولة، أو جزء منه، في أيّ من الحالات الآتية:
- استغناء الجهة المخصص لها عن عقار الدولة، أو جزء منه.
- انتهاء الغرض من عقار الدولة المخصص، أو جزء منه.
- انخفاض نسبة كفاءة استغلال عقار الدولة، أو جزء منه.
- استعمال عقار الدولة، أو جزء منه، في غير ما خُصص له.
- ترك عقار الدولة شاغراً، لمدة تزيد على ستة أشهر من تاريخ الاستلام، ما لم يكن الترك بسبب ليس للجهة المخصص لها يد فيه، كما للجنة رفع توصية مسببة للمحافظ بتمديد المدة، ويُصدر المحافظ قراره بالموافقة أو الرفض.
- إذا أصبح مبنى عقار الدولة غير صالح للاستعمال؛ وفق تقرير خبير فني معتمد.
وإذا صدر قرار المحافظ بالاسترداد؛ فعلى الجهة -الملغى التخصيص لها إعادة عقار الدولة إلى الهيئة، وعدم ترك أي متعلقات خاصة بها، حيث يُسترد عقار الدولة المُلغى تخصيصه بموجب محضر معتمد من الهيئة، يُوقع من قِبل ممثل عن الهيئة، يتضمن موقعه، ومدعماً بالصور الداخلية، والخارجية.
خدماتنا القانونية في مشاريع تخصيص عقارات الدولة للجهات غير الحكومية
نقدم في مكتب محمد بن عفيف للمحاماة مجموعة متكاملة من الخدمات القانونية المتخصصة للجهات غير الحكومية (بما في ذلك المؤسسات غير الربحية والجمعيات الخيرية والمنظمات غير الحكومية الأخرى) في مشاريع تخصيص عقارات الدولة في المملكة العربية السعودية. نهدف من خلال هذه الخدمات إلى تسهيل الإجراءات القانونية، وضمان الامتثال للأنظمة واللوائح، وحماية مصالح عملائنا في الحصول على تخصيص مناسب لعقارات الدولة لتحقيق أهدافهم. تشمل خدماتنا ما يلي:
1. الاستشارات القانونية الأولية:
تقييم مدى أهلية الجهة غير الحكومية للتخصيص: نقدم استشارات قانونية لتحديد ما إذا كانت الجهة غير الحكومية تستوفي الشروط والمتطلبات اللازمة للحصول على تخصيص لعقار من عقارات الدولة، وفقًا للأنظمة واللوائح المعمول بها.شرح إجراءات التخصيص: نشرح بالتفصيل إجراءات التخصيص المتبعة من قبل الهيئة العامة لعقارات الدولة والجهات الحكومية الأخرى ذات العلاقة، بما في ذلك المستندات المطلوبة والخطوات الإجرائية.تحديد أفضل الخيارات المتاحة: نساعد الجهات غير الحكومية في تحديد أفضل الخيارات المتاحة لتخصيص العقارات التي تتناسب مع أهدافها واحتياجاتها.
2. إعداد وتقديم طلبات التخصيص:
إعداد المستندات المطلوبة: نقوم بإعداد جميع المستندات المطلوبة لتقديم طلب التخصيص، بما في ذلك خطط المشاريع والدراسات الاقتصادية والاجتماعية والمالية.مراجعة الطلبات والتأكد من استيفائها للشروط: نقوم بمراجعة طلبات التخصيص والتأكد من استيفائها لجميع الشروط والمتطلبات المنصوص عليها في الأنظمة واللوائح.تقديم الطلبات إلى الجهات المختصة: نقوم بتقديم طلبات التخصيص إلى الهيئة العامة لعقارات الدولة والجهات الحكومية الأخرى ذات العلاقة، ومتابعة سير الإجراءات.
3. التفاوض وإبرام الاتفاقيات:
التفاوض مع الجهات الحكومية: نقوم بالتفاوض مع الهيئة العامة لعقارات الدولة والجهات الحكومية الأخرى ذات العلاقة للوصول إلى اتفاق مناسب بشأن شروط التخصيص.إعداد ومراجعة اتفاقيات التخصيص: نقوم بإعداد ومراجعة اتفاقيات التخصيص لضمان حماية حقوق الجهة غير الحكومية والتزامها بالواجبات المنصوص عليها.
4. متابعة إجراءات ما بعد التخصيص:
متابعة تنفيذ شروط التخصيص: نساعد الجهات غير الحكومية في متابعة تنفيذ شروط التخصيص والتأكد من الالتزام بها.تقديم الاستشارات القانونية في المسائل المتعلقة بالعقار المخصص: نقدم استشارات قانونية في جميع المسائل المتعلقة بالعقار المخصص، مثل مسائل البناء والتشغيل والصيانة والتطوير.
5. تمثيل الجهات غير الحكومية أمام الجهات القضائية والإدارية:
تمثيل الجهات غير الحكومية في المنازعات: نمثل الجهات غير الحكومية أمام الجهات القضائية والإدارية في حال نشوء أي منازعات تتعلق بتخصيص عقارات الدولة.نحن ملتزمون بتقديم خدمات قانونية عالية الجودة لعملائنا، ومساعدتهم على تحقيق أهدافهم في الحصول على تخصيص مناسب لعقارات الدولة. لا تترددوا في التواصل معنا لمناقشة احتياجاتكم القانونية.
